Quem paga a individualização da matrícula do apartamento comprado na planta?

O mundo do consumo é repleto de desafios e, muitas vezes, os consumidores se encontram em situações complicadas que exigem orientação e apoio. Neste post, vamos explorar uma situação que muitas vezes passa despercebida pelo comprador de imóvel, gerando desconforto com custos inesperados em cartório.

Ocorre que, em diversas ocasiões, o consumidor acaba pagando por um custo que, legalmente, não deveria ser seu. Trata-se da individualização da unidade comprada, ou seja, a abertura de uma matrícula individual para o apartamento. Esse procedimento é essencial para que o imóvel saia do registro coletivo do empreendimento (a chamada "matrícula mãe") e ganhe sua própria identidade registral, permitindo a transferência definitiva para o seu nome. Mas o problema surge quando a construtora ou incorporadora tenta repassar esse ônus ao comprador, o que pode configurar uma prática abusiva e ilegal.

Por Que Essa Cobrança é Comum e Por Que Ela é Questionável?

Ao comprar um imóvel na planta, você assina um contrato de promessa de compra e venda, onde o empreendimento ainda é tratado como um todo unificado. De acordo com a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964), a construtora é responsável por toda a regularização do projeto, incluindo o desmembramento das matrículas após a emissão do Habite-se — o certificado que atesta a conclusão da obra. Esse processo envolve averbações no cartório de imóveis, taxas notariais e administrativas, e varia um pouco por estado.

No entanto, muitos contratos incluem cláusulas "escondidas" que transferem esses custos para o comprador, sob justificativas como "despesas de individualização das frações ideais". Isso não só é desconfortável financeiramente — valores que podem variar de R$ 1.500 a R$ 5.000, dependendo do imóvel —, mas também ilegal. O Código de Defesa do Consumidor (CDC, Lei nº 8.078/1990), em seus artigos 39 e 51, considera abusivas cláusulas que impõem onerosidade excessiva ou invertem responsabilidades que cabem ao fornecedor. A lei é clara: a incorporadora deve arcar com a individualização como parte do seu dever de entregar o imóvel regularizado e pronto para uso.

Quem Realmente Deve Pagar? A Resposta Legal e Prática

Resposta: a construtora. O art. 32 da Lei nº 4.591/1964 impõe à incorporadora a obrigação de providenciar a individualização das matrículas antes da entrega das unidades, garantindo que o comprador receba o imóvel com registro autônomo e livre de pendências. Repassar esse custo ao consumidor não só viola a lei, mas também o equilíbrio contratual, tratando o contrato como de adesão onde o fornecedor detém o poder econômico.

Se o contrato tenta impor essa despesa, lembre-se: cláusulas abusivas são nulas de pleno direito (art. 51 do CDC). Não importa se está "escondida" em anexos ou termos gerais — revise o documento completo e busque validação.

O Que Fazer se Você Enfrentar Essa Cobrança? Passos Simples e Eficazes

Não deixe isso passar batido — agir rápido pode poupar seu bolso e evitar atrasos no registro. Aqui vai um roteiro prático, baseado em estratégias que funcionam na prática:

1. Revise e Notifique Extrajudicialmente: Analise o contrato em busca da cláusula problemática. Envie uma notificação formal à construtora via carta com Aviso de Recebimento (AR), citando as leis aplicáveis e exigindo a desistência da cobrança. Inclua pedido de reembolso em dobro se já tiver pago. Essa abordagem resolve cerca de 40% dos casos sem ir à Justiça.

2. Reclame no Procon ou Plataformas Online: Registre a queixa no Procon do seu estado ou no portal consumidor.gov.br. Esses órgãos mediam o conflito gratuitamente, pressionando a empresa a corrigir o erro e evitando custos adicionais para você.

3. Busque a Via Judicial, se Necessário: procure um advogado para que o ajude com a demanda. Para valores até 40 salários mínimos, o Juizado Especial Cível é ideal — sem custas iniciais e com rito rápido.

  Por Que Contar com um Advogado Especializado Faz Toda a Diferença?

Situações como essa demandam não só conhecimento da lei, mas estratégia para lidar com construtoras experientes em "jogos contratuais". Um advogado oferece análise precisa do seu caso, identificando não só a individualização abusiva, mas também outras irregularidades comuns, como atrasos na obra ou vícios construtivos.

Se você está passando por isso ou suspeita de uma cobrança indevida no seu contrato, não hesite: agende uma consulta inicial pelo WhatsApp. Vamos avaliar seu documento juntos e traçar o melhor caminho para você recuperar o que é seu..

Dra. Thais Lucas, OAB/CE n.º 21686. Este post é informativo e não substitui uma orientação jurídica personalizada. Compartilhe se ajudou você ou um amigo!